Il Business Park di Tor di Valle non si deve fare perché non serve

nuova_immagine_bitmapNella discussione in corso sul progetto di Business Park a Tor di Valle (inopinatamente legato allo stadio) sono state avanzate innumerevoli obiezioni, ma ne basta una a dire di no: non serve.

E’ stato detto, giustamente, che è su un terreno a rischio idrogeologico, è una speculazione, peggiora i trasporti, costa troppo, non è della Roma, minaccia beni tutelati, è brutto (Fuxas), ecc. Tutto vero, ma si rischia di mettere in ombra il motivo principale per cui il progetto di Business Park è irricevibile e lo sarebbe anche se l’area non fosse alluvionale, se rispettasse le norme paesaggistiche, se risolvesse il problema dei trasporti, se non fosse una speculazione, se le torri fossero più basse, se rispettasse i beni tutelati, ecc.: non è necessario.

L’irricevibilità del progetto prescinde dalla sua collocazione, dalla qualità architettonica, dalla natura dell’operazione, dalla proprietà pubblica o privata dei terreni, dalle caratteristiche geologiche, ed è nel suo stesso contenuto.

Il progetto presentato da Euronova spa propone la nuova urbanizzazione di un’area di 180 ettari, precedentemente destinata a parco, con la nuova costruzione di numerosi nuovi edifici e tre grattacieli alti 200 metri, per un totale di un milione di nuovi mc.

La domanda cui occorre rispondere è: c’è bisogno a Roma di questa ulteriore urbanizzazione, di queste ulteriori cubature, di questi ulteriori edifici? Mancano a Roma spazi in cui svolgere le ordinarie attività economiche, culturali e di vita dei suoi abitanti? E’ necessario per la vita della città urbanizzare altre aree?

La risposta è no.

Roma è ormai una città costruita, con un dotazione di aree urbanizzate, di edifici, di cubature più che sufficienti ad ospitare tutta la sua popolazione, le sue attività economiche, commerciali e culturali. E dato che l’urbanizzazione del suolo, una volta realizzata, è per sempre, ogni nuova cementificazione non necessaria è una sottrazione di territorio alle prossime generazioni. Per questo sosteniamo lo “zero consumo di suolo” che comporta l’irricevibilità del progetto di Pallotta & C.

Questa semplice constatazione avrebbe dovuto consigliare l’allora sindaco Marino a respingere ab inizio il progetto e a proporre invece soluzioni alternative per la realizzazione dello stadio. Se così si fosse fatto lo stadio sarebbe già in costruzione.

I numeri parlano chiaro: la popolazione romana (al 31/12/2015) ammonta a 2.864.731 abitanti e 1.356.441 famiglie. Negli ultimi 25 anni la popolazione romana è rimasta sostanzialmente stabile e, nonostante l’apporto della immigrazione, è aumentata dal 1990 ad oggi del solo 2% con una flessione dello 0,3% nell’ultimo anno. (1) E non esiste nessuna previsione di carattere demografico che faccia pensare ad un’ulteriore crescita nei prossimi decenni. (2)

A fronte di questa popolazione la dotazione alloggiativa della città consiste (al 2015) in 1.457.526 alloggi e una superficie totale stimata di 150 milioni di metri quadri, circa 400 milioni di metri cubi. La dimensione media degli appartamenti è di 102 mq, la dotazione media di 110 mq per famiglia. Oltre 100.000 alloggi, il 7% del totale, risultano inutilizzati. Inoltre, sempre nel 2015, risultavano già in costruzione ulteriori 8.252 appartamenti e la presenza di oltre 1000 edifici collabenti. (3)

Sono inoltre già esistenti a Roma circa 500.000 unità immobiliari destinate ad altro uso (uffici, negozi, magazzini, laboratori, autorimesse, fabbriche, servizi pubblici, immobili produttivi), per circa altri 300 milioni di mc già disponibili, oltre 100 per ogni persona che vive o lavora a Roma. Per quanto il paragone sia più complicato di quello delle famiglie si pensi che le unità produttive a Roma sono nel 2015 a 277.564.  A titolo di esempio a fronte di 89.561 imprese commerciali nel 2015 erano presenti 110.765 negozi e botteghe. (1) E’ d’altronde esperienza empirica che Roma sia piena, oltre che di negozi, di edifici direzionali e produttivi vuoti ed inutilizzati.

Inoltre il piano regolatore del 2008, calibrato su una popolazione prevista di oltre 3 milioni di abitanti (ben superiore a quella realmente prevedibile), già prevedeva la realizzazione di 66 milioni di mc, per il 44% non residenziali, con un aumento rispetto all’esistente del 9%, a fronte di una sostanziale stasi della crescita della popolazione.  Attualmente esisterebbero ancora oltre 2.000 ettari di terreni edificabili, che sarebbe opportuno riconvertire ad area verde e terreno agricolo con un’apposita variante generale al Piano Regolatore.

Secondo l’ISPRA (4) il Comune di Roma, con oltre 31.000 ettari già urbanizzati, il 24.5% del territorio comunale, si colloca tra le maggiori città italiane per suolo già consumato. Con un consumo di 160 ettari tra il 2012 e il 2015 (meno comunque della superficie che il progetto di Business Park prevede di urbanizzare), con costi economici associati alla perdita di servizi ecosistemici (5) superiori a 5 milioni di Euro per anno solo per il suolo consumato tra il 2012 e il 2015.

Senza entrare ulteriormente nei dettagli e con tutte le accortezze del caso appare evidente che una politica urbanistica che voglia contenere il consumo di suolo al necessario ed utile dovrebbe respingere ogni ulteriore nuovo insediamento, in primis  progetti della dimensione del Business Park, e concentrarsi sulla ricucitura e rigenerazione di una tessuto urbano che, dice sempre l’ISPRA (4) “risulta particolarmente diffuso e frammentato, a causa di uno sviluppo urbano che si è contraddistinto per il suo carattere informale e per l’elevato consumo di suolo. La crescita rapida e disordinata della città è stata accompagnata dalla formazione di numerosi insediamenti periferici, a bassa densità abitativa… con un elevato grado di disordine spaziale, culturale, ma anche istituzionale, con un uso misto e tendenzialmente entropico dei terreni edificabili”.

Problemi che l’ulteriore, non necessaria, urbanizzazione di 180 ettari già destinati a verde, con la realizzazione di un’ulteriore inutile milione di metri cubi, possono solo aggravare.

(1) Annuario statistico città metropolitana di Roma – 2016
(2) Lo scenario più alto di evoluzione delle popolazione è stimato al 2024 in 2.900.000 abitanti (Università la Sapienza – Centro di ricerca su Roma – CISR, “Popolazione e previsioni demografiche nei municipi di Roma Capitale dinamiche attuali e prospettive fino al 2024”)
(3) Statistiche catastali 2015, Osservatorio del Mercato Immobiliare, Agenzia delle Entrate
(4) Consumo di suolo, dinamiche territoriali e servizio eco sistemici, ISPRA, 2016
(5) “L’impatto economico del consumo di suolo in Italia è stimato attraverso la contabilizzazione dei costi associati alla perdita dei servizi ecosistemici connessi. Partendo tuttavia dalle elaborazioni effettuate è possibile notare che il costo imputabile al suolo consumato, e dovuto alla non erogazione dei servizi ecosistemici oggetto di stima, varia tra i 538,3 e gli 824,5 milioni di euro, pari a 36.000 – 55.000 € per ogni ettaro di suolo consumato. Relativamente alla ripartizione di tali costi, si evidenzia come il contributo maggiore sia da attribuire alla produzione agricola, che incide per il 51% nel caso del massimo del range dei valori considerati, ed al sequestro del carbonio (18%), protezione dell’erosione (15%) e infiltrazione dell’acqua”

postilla: Sgombriamo il campo da un equivoco: se una parte così importante della città e della sua cultura materiale, come gli appassionati di calcio, chiede di fare uno stadio, questo si deve fare. Gli stadi, come le chiese, le moschee, i parchi, le piazze sono parte dell’infrastruttura di cui una città vive ed è dovere della amministrazione comunale fare in modo che si realizzino. Non è questo in discussione. I tifosi della Roma dovrebbero prendersela con il finanziere Pallotta che, avendo legato la realizzazione dello stadio alla più grande speculazione immobiliare della storia romana, evidentemente insostenibile, lo ha reso irrealizzabile.

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Un pensiero su “Il Business Park di Tor di Valle non si deve fare perché non serve

  1. Ammazza hai argomentato come neanche Berdini avrebbe fatto, non mi dilungherei sulla dissertazione puntuale perché parti da premesse sbagliate in quanto laziale e quindi non in buona fede.
    La legge sugli stadi pone al proponente la proposta di scelta e sta al comune decidere e siccome in realtà di questo progetto conosci solo quattro numeri superficiali non sai che era nella politica urbanistica di Caudo sviluppare quel quadrante della città.Erano quindi due interessi che collimavano.
    Poi citi a sproposito lo spauracchio del consumo di suolo omettendo di dire che quello è suolo già consumato in quanto già costruito essendoci l’ippodromo.Semmai quella che si va a fare è densificazione ed è quello che tutti gli urbanisti vanno predicando, cioè riutilizzare luoghi già costruiti andando in altezza per non consumare nuovo suolo come invece vorresti fare tu su un terreno in altra sede.In ultimo ho scoperto che a Roma è pieno di gente che schifa il comunismo ma vorrebbe che il comune pianificare gli interventi senza avere cura anche degli interessi del privato come i bei tpi di Berlino est. Quindi non si deve costruire perché al comune non interessa: e dove sta l’impresa privata? Se vengono rispettati indici di edificazione leggi e procedure può il comune dire non edifichi perché a Roma ci sono già troppo uffici? No!
    Semmai pretendere il rispetto dei tempi per l’edificazione di tutte le opere pubbliche ma di questo non ti frega nulla, le esigenze dei cittadini viengono Ividopo la voglia di dare in quel posto alla Roma e ai Romanisti.

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